장기수선충당금 부담 주체

몇일전 전세입자가 이사를 가게 되었다.
이사를 가면서 주인에게 거주했던 기간동안 지출했던 장기수선충당금의 반환을 요청했던것이다. 이에 집주인은 무슨 소리야 왜 장기수선충당금을 집주인이 내냐고 관리사무실로 왔다. 오면서 나름 자신이 거주하는 아파트 장기수선충당금 지출내역 까지 들고 온것이다. 질문의 요점은 간단히 두가지로 대별 되는데 한가지는 장기수선충당금의 부담 주체와 두번째로는 장기수선충당금의 금액이 자신이 거주하는 아파트와 왜 이렇게 차이가  나는 가였다.

먼저 장기수선충당금의 부담 주체를 보자 장기수선충당금의 부담의 법적 규정은 주택법 제 51조에 다음과 같이 나와 있다.

제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ② 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. ③ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 나왔다. 당연히 소유자로 부터 징수 하여야 하나 전세입자나 월세입자 즉 소유자가 거주하지 않는 세대의 경우 편의상 사용자로 부터 징수후 전출시 소유자로 부터 받도록 하고 있다. 대부분의 사용자나 소유자가 장기수선충당금의 존재조차 모르고 관리비고지서가 나오면 납부금액에만 관심이 있다. 그 폐단을 없애기 위하여 중개업자와 소유자에게 장기수선충당금 부담의 주체를  고지하도록하는 법안을 상정하였으나 부결된적도 있다.

다음은 장기수선충당금 고지의무 법안 상정 내용 신문기사 입니다.

아파트 소유자와 부동산 중개업자는 전·월세 계약체결시 세입자에게 장기수선충당금의 납부의무가 소유자에게 있음을 의무적으로 고지토록 법 개정이 추진된다. 양정례 의원(친박연대) 등 13명은 이같은 내용을 주요 골자로 하는 주택법 일부 개정법률안을 지난달 23일 발의했다. 개정안에 따르면 공동주택의 전·월세 계약체결시 당해 주택의 소유자와 당해 주택을 중개한 부동산 중개업자는 세입자에게‘장기수선충당금 납부의무가 소유자에게 있음’을 고지하도록 했으며, 이 고지 의무를 이행하지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료에처하도록 했다. 양 의원 등은 제안이유에서 “현행 주택법은 외벽도색, 승강기 교체 및 로프 교체, 옥상방수 공사등과 같이 장기간에 걸친 대규모의 수선공사에 사용하기 위해 공동주택의 소유자에게 장기수선충당금을 납부할 의무를 부여하고있다.”며 “그러나 실생활에서는 전·월세 세입자가 소유자에게 납부의무가 있다는 사실을 모르고 장기수선충당금을 납부하는 경우가많으며, 전·월세 계약해지 또는 만료시에 세입자가 뒤늦게 알고서 기납부한 장기수선충당금의 반환을 요구하는 경우는 더러 있을 뿐대부분의 경우 세입자가 그 사실을 모르고 지나치는 것이 현실이다.”고 밝혔다. 이어 “공동주택의 소유자와 부동산중개업자가 전·월세 계약시 세입자에게 장기수선충당금의 납부의무가 소유자에게 있다는 사실을 고지함으로써 세입자의 피해 예방은 물론실생활에서 일어나는 분쟁을 미연에 방지할 필요가 있다.”고 설명했다.

비록 본회의에서 부결되어 개정안에 상정되지 않았지만 그만큼 장기수선충당금 부담 주체에 대한 인식이 부족하다는 반증입니다.

두번째로 왜 자신이 거주하는 아파트와 장기수선충당금 금액이 상이 한가 라는 질문 입니다.

주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등) ①법 제51조제3항의 규정에 의한 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. ②장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 제59조제5항의 규정에 의한 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다.<개정 2005.9.16> ③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. ④공동주택중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

  장기수선충당금은 주택법시행령 제66조 ②장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다. 라고 되어 있습니다.

  대부분의 아파트가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 부과 하지 않는다, 왜 그럴까요 장기수선계획에 의하여 장기수선충당금을 부과 한다면 아마 입대의와 관리소장은 상당한 곤란을 겪을 것입니다.
그  이유는 단독주택과 다르게 아파트는 주거의 개념이 아닌 재산 증식의 수단으로 인식하기 때문에 입주초기에 장래에 발생할 지출에 냉담하게 대응 합니다 본인이 입주한 아파트에 재개발할때 까지 있는다고 생각한다면 당연히 장래에 발생할 지출에 대비하여 장기수선계획에 따른 지출에 흔쾌히 동의 하겠죠 하지만 현실은 입주후 5년 -10년 이면 다른 아파트로 이전하고 보다 소득이 낮은 분들이 전입하고 전입하는 입주민은 이전에 적립하지 못한 금액까지 부담하고 있는 것입니다.

   이런 이유로 장기수선 충당금 부과의 실정은 입주초기는 평당 200-300원선이다 . 이 금액은 장기수선계획에 의한 부과 금액에 훨씬 못 및 치는 금액이다. 그러다가 10년 차 이상 되면 그때부터 장충금 부담 금액을 인상하기 시작한다. 당장 교체 할 금액이 상당하기 때문이다.  급수관, 승강기.각종 펌프류, 소방관등 대부분이 15년차 에 전면교체 시기 이기 때문에 인상하기 시작하는 것이다.

 실정이 이렇다 보니 15년차 이상된 아파트는 장기수선충당금이 부족하여 입주자에게 별도 금액을 부담 시키는 사례가 많다.  이와 같이 난방방식, 경과년수, 세대수 등 여러 요인으로 각 아파트 마다 장기수선충당금 부과 금액이 상이한 것이다. 내가 관리하는 아파트는 중앙집중식 아파트이고 경과년수가 15년이 지났다 이제 대부분의 공용부분 시설을 교체 할 때가 지난 것이다. 그러나 적립한 충당금은 시설 개선에 소요되는 금액에 못 미친다. 이런 이유로 소유자가 거주하는 개별난방 아파트보다 장충금 부과 금액의 차이가 많이 나는 것이다.

    마지막으로 장기수선충당금의 부담 주체는 소유자이고 장기수선충당금의 부과 금액은 아파트 실정에 따라 많은 차이가 발생합니다.  이글을 읽는 분이 세입자라면 전출시 장충금을 받기 바라며, 혹 집 소유자이시면  장충금은 세입자에게 주셔야 한다는것을 알려 드립니다.
   참고로이 글의 발단이된 장충금은 일백만원 초과 된 금액입니다.
 
※참고사항

제58조(관리비등) ①법 제45조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다.<개정 2005.3.8, 2008.11.5> 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다) 6. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다) 7. 급탕비 8. 수선유지비(냉ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다) ②관리주체는 다음 각호의 비용에 대하여는 이를 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.<개정 2005.3.8> 1. 장기수선충당금 2. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제6조의 규정에 의한 안전점검의 대가 3. 제62조의 규정에 의한 안전진단 실시비용 및 제65조의 규정에 의한 안전점검비용 ③관리주체는 입주자등이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다. 1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다) 2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다) 3. 가스사용료  4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료  6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의의 운영비