비어있는 세대 소유자, 관리규약 개정 결정하는 ‘입주자 등’에 포함되는지

1. 질의요지 : 공동주택관리법 제18조 제3항 및 같은 법 시행령 제20조 제5항에 따르면 관리규약을 개정하는 경우 공동주택관리법 시행령 제3조 각 호의 방법에 따라 ‘전체 입주자 등의 과반수 찬성’으로 결정하게 되는 바, 이때 ‘입주자 등’에는 공동주택의 특정 세대의 소유자 본인이 거주하다가 다른 거주지로 전출하면서 주민등록을 이전했고 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않은 세대의 소유자가 포함되는지?

2. 질의배경 : 민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

3. 회답 : 이 사안과 같이 현재 아무도 거주하고 있지 않은 세대의 소유자는 공동주택관리법 시행령 제3조 및 제20조 제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 데 참여하는 ‘입주자 등’에 포함됩니다. 
4. 이유 : 공동주택관리법 제2조 제1항 제5호부터 제7호까지에서는 입주자와 사용자를 ‘입주자 등’으로, 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 ‘입주자’로, 공동주택을 임차해 사용하는 사람을 ‘사용자’로 각각 정의해 공동주택의 소유자는 입주자 등에 해당하는 것을 명확히 규정하고 있는바, 층간소음이나 간접흡연으로 인해 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력할 의무를 규정한 같은 법 제20조 및 제20조의 2와 같이 실제 거주하지 않는 소유자는 규율 대상으로 하지 않는 것이 분명한 경우를 제외하고는 공동주택관리법령상 ‘입주자 등’에는 실제 거주 여부와 관계없이 소유자가 포함된다고 봐야 합니다.
그런데 공동주택관리법 제18조 제3항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제20조 제5항에서는 관리규약을 개정하려는 경우 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 및 관리규약 준칙과 달라진 내용을 기재한 개정안을 공고·통지한 후에 전체 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정하도록 규정하고 있는 바, 이는 관리규약의 경우 공동주택의 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 입주자 등이 정하는 자치규약으로서 입주자 등의 권리·의무 등에 관한 사항을 포함하게 되는 만큼, 공동주택의 개별 세대를 대표해 관리규약의 개정에 대한 의사를 표시할 수 있도록 하려는 취지입니다.
즉 관리규약의 개정절차에 참여할 권리는 기본적으로 공동주택의 개별 세대의 대표에게 있다고 봐야 하는데, 이 사안과 같이 사용자가 없는 세대의 소유자가 실제 거주하지 않는다는 이유로 관리규약 개정절차에 참여할 수 없다고 볼 경우 그 세대를 대표하는 사람이 없게 되는 불합리한 결과가 발생하므로, 사용자가 없는 세대의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리규약 개정절차에 참여해 의사를 표시할 수 있다고 보는 것이 입주자 등의 의사로 관리규약을 개정하도록 규정한 공동주택관리법령의 취지에 부합하는 해석입니다.
또한 공동주택관리법 제24조 및 제30조에 따르면 공동주택의 소유자는 실제 거주 여부와 관계없이 관리비예치금(공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말함) 및 장기수선충당금을 납부할 의무가 있는데, 관리비예치금의 관리 및 운용방법, 장기수선충당금의 요율 및 사용절차 등을 정하는 관리규약의 개정절차에 해당 세대를 대표해 참여할 권리를 사용자가 없는 세대의 소유자라고 해 부여하지 않는 것은 불합리합니다.
따라서 공동주택관리법 시행령 제3조 및 제20조 제5항에 따라 관리규약의 개정을 결정하는 절차에 참여하는 ‘입주자 등’에는 이 사안과 같이 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않은 세대의 소유자가 포함된다고 봐야 합니다.

◈법령정비 권고사항
공동주택관리법에서 ‘입주자 등의 찬성’을 공동주택 의사결정의 요건으로 정한 경우, 해당 ‘입주자 등’에 이 사안과 같이 사용자가 없어 아무도 거주하지 않는 세대의 소유자가 포함되는지 여부에 대해 명확히 규정할 필요가 있습니다.
<안건번호20-0474 회신일자2020-11-19>

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)