장기수선충당금 반환 의무자

장기수선충당금은 주택법 제51조에 의하여 소유자로부터 징수하여야 하고, 전세권설정에 의하여 전세를 줄 경우 전세자(사용자)가 전세권설정기간동안 소유자를 대신해서 장기수선충당금을 납입하고 설정기간이 끝나고 전출시 관리사무소에서 납입한 장기수선충당금 금액을 확인하여 주면 소유자로 부터 반환 받습니다.

주택법 제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. 

그런데 문제는 전세권설정계약에 의하여 전세권설정을 하여 해당 아파트를 사용수익하고 있는 동안 소유자의 파산선고나 경매개시등의 사정에 의하여 사용자가 납부하였던 장기수선충당금을 반환 할수 없을 경우 사용자가 납부했던 장기수선충당금의 반환 청구 대상은.?

주택법 제51조에 의하여 소유자로 부터 징수하여야 할 장기수선충당금을 편의상 사용자에게 받고있는 관리주체에게 반환 청구를 하여야 하는가 아니면 경매에 참여하여 배당신청을 하여야 하는가.? 

이 문제에 대해 보는 관점에 따라 결론이 분분하다. 그래서 모 법률사무소와 국토해양부에 민원을 제기 하였었다. 

그 결과 다음과 같은 답변을 얻었습니다.

1. 국토해양부

   가. 질문 내용

1. 주택법 제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
2. 만약 전세입자가 임대차계약에 의하여 거주하는 동안 소유자의 파산등의 원인으로 거주하고 있는 집이 경매개시 되었을 경우로, 전세입자가 소유자로 부터 장기수선충당금을 반환 받을수 없는 상황에서
3. 전세입자가 관리소측에 주택법에 의하여 장기수선충당금은 소유자에게 받게 되었는데 사용자에게 받았으니 관리소측에서 장기수선충당금을 사용자에게 반환할 것을 주장하였을때
4. 관리소측에서는 장기수선충당금을 반환하여야 합니까.?
5. 아니면 어떻게 대응해야 법적인 하자가 없는지요..?  

  나. 답변

평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드립니다.  귀하께서 인터넷(홈페이지)을 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. <회신내용> ㅇ 주택법 제51조 규정에 따라 장기수선충당금은 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하고 있으며, 주택법 시행령 제58조제2항에 따라 관리주체가 관리비와는 별도로 징수하도록 하고 있습니다. 따라서 징수 편의를 위해 관리비 고지와 같은 건으로 징수한 것에 대한 반환의무가 관리주체인지 주택의 소유자인지는 법률적 검토가 필요한 사항으로 판단됩니다.

  다. 답변에 대한 평 :  법률적 검토를 통하여 유권해서을 원했던 민원인으로서는 문제를 해결 할 수 없는 애매한 답변이다.

2. 법률회사

   가. 질의 내용

1.주택관리사 2009년 1회로 4월 4째주부터 교육받았던 관리소장입니다. 
2.질문의 내용은 장기수선충당금은 소유자가 부담하도록 주택법메 명문화 되었  고요. 
3.전세자가 전세권설정계약에 의하여 계약기간동안 장기수선충당금을 납부하고거주하는 동안 전세살고있는 집이 경매에 붙여져 소유자가 장기수선충당금을 지불할 능력이 없게되자 전세자가 관리사무소로 와서 소유자가에게 받도록 되어있는 장기수선충당금을 전세입자에게 받았으니 거주기간동안 납부했던 장기수선충당금을 관리사무소에서 반환하라고 주장했을 때 관리사무소의 대응 방법은 어떻한지 문의 드립니다.

  나. 답변

장기수선충당금은 공동주택의 가치하락을 막기 위한 중요한 계정으로서 이를 세입자가 소유자 대신 납부하였다고 하여 돌려줄 수 있는 성질의 것이 아니므로 세입자에게 경락인에게 달라고 하라고 할 수 밖에는 없을 것으로 판단됩니다(물론 법적으로 경락인이 공용부분 관리비 외에 장기수선충당금 납무의무까지 승계하는지는 의문이기는 합니다).

  다. 답변에 대한 평 : 경락인에게 달라고 하라고 할 수 밖에 없다 그러나 장기수선충당금 납부의무까지 승계하는지 의문이 된다. 답변은 명확하나 조금 앙금이 남은 듯 합니다.

3. 위의 답변으로는 실무에 적용시킬수 없을 것 같네요..빠른 시일내에 국토해양부에서 볍률적인 판단을 하여 주었으면 하는 바램입니다.